マンション購入にかかる諸費用って?

スマイルすまい編集部

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スマイルすまいの見つけ方 第24話

暮らし方や価値観が異なるように、理想の住まいも人それぞれです。心地よく快適に過ごせる家を探しているスマイル一家。果たして、家族みんなで幸せに暮らせる住まいを見つけることはできるのでしょうか。

お金って、いつまでに、どのくらい必要?

マンション購入に向かって、全ての「?」をクリアしつつ一歩一歩前進していきたいスマイル一家。今夜は必要なお金について改めてしっかり確認しようと、タッくんが寝た後のリビングではパパさんとママさんが頭を寄せ合っています。

「これまでは大まかな金額で計算してきたけど、いざ買うとなるときっちりいくらかかるのか?を出しておかないと心配だわ」と言うママさんに、大きくうなずくパパさん。
「そうだね。ない袖は振れぬと言うからね。万が一途中で足りなくなったら大変だ!」

ママさんはノートを開いて、まず物件価格を書き込みます。
・物件価格 3590万円
「えーと。これは消費税込みの価格でよかったよね?」とパンフレットを確認。
「OK!税込みでこの金額よ」

契約日までに必要なのが手付金。「えーと、手付金の目安は物件価格の1割程度なので、360万円くらいってことかしら? パパさん、うちの貯金ってそんなにあった?」と、今度は通帳を取り出して残高を確認。

「夏のボーナスを使わずにとっておいたから、大丈夫! 今、380万円あるね」
でも、380万円のうち360万円を手付金で支払ってしまったら残りは20万円。
「他にかかることってなかったかしら?」と気になるママさんです。

諸費用っていくらかかる?いつ支払う?

「じゃあ、今度はマンション代金ではないところでかかるお金のことを考えよう」とパパさんはインターネットで「マンション購入 諸費用」を検索して調べ始めました。
諸費用は、「マンションを取得すること自体にかかる費用」と「住宅ローンの借り入れにかかる費用」に分けて考えていくことになりました。

<マンション取得に関する諸費用>
・印紙税 売買契約書に貼付する収入印紙代金が契約時に必要
「5000万円以下だから1万円ね」
・不動産取得税 0円※1 
・仲介手数料 「これは、新築物件を売り主から買うから発生しないね」
・登録免許税 約17万円 建物の保存登記+土地の移転登記で必要※2
・司法書士報酬 不動産登記をお願いするためにかかる費用。
「目安は5~10万円くらいだって」
・修繕積立一時金 「営業マンに確認しなきゃね。目安は物件価格の1%だから、ちょっと多めに36万円を予定しておこう」

<住宅ローンの借り入れにかかる費用>
・印紙税 2万円 住宅ローンの金銭消費貸借契約書に貼付する分の印紙が必要
・登録免許税 3万円※2 「え?またいるの?」と驚くママさん。「うーん。こちらは抵当権設定登記※3を行う際に必要みたいだね」 
・司法書士報酬 抵当権の設定登記をお願いするための費用 5~10万円
・融資事務手数料 「これはどこでローンを借りるかによって決まるみたいだから、今は分からないね」※4

「この他にも、保証料、団体信用生命保険特約料、火災保険や地震保険料も必要なんだね。引っ越し代やカーテン、家具の購入費用も用意しておかないと」と読み上げるパパさんに、ママさんの心の中は「本当に払えるのかしら?」と不安でいっぱいです。

※1:不動産取得税は、建物と土地の固定資産税評価額×4%ですが、特例による軽減措置で平成30年3月31日までは3%となります(住宅以外の家屋は4%)。ただし、取得日から60日以内に都道府県税事務所への申請が必要です。

※2:今回のような新築マンション購入の場合
建物の保存登記は、建物評価額×0.15%、土地の移転登記は、固定資産税評価額×1.5%、抵当権設定登記は、債権額×0.1%となります。
建物評価額は、新築の場合、各法務局が建物の種類・構造などをもとに算出します。今回のスマイル一家のケースでは建物と土地の評価額をそれぞれ1000万と想定して試算。

※3:抵当権とは住宅ローンの借り手がローン返済できなくなった場合に、貸し手である金融機関などが土地や建物を担保にする権利です。住宅ローンを借りる際に、借り手は貸し手と抵当権設定契約を結び、登記を行います。

※4:金融機関によって異なります。都市銀行の場合は、3万2400円(税込み)が一般的。

頭金はいくら用意できる?

「いつまでに、いくら必要なのか?を知りたいところだよね」と心配するスマイル夫妻。
「今夜はもう遅いから、諸費用の金額とそれがいつまでに必要なのかについては明日にでも営業の方に確認しましょう」

「じゃあ、その前に頭金をいくらにするか、というよりもいくら用意できるか?を考えておきましょうよ。頭金の額でローンの返済額も変わってくるものね」
諸費用は、今のところきちんとした数字が把握できないので「多めに考えて物件価格の10%」で考えてみます。

・現在のスマイル一家の貯金残高 380万円
「でも、引き渡しまでに冬のボーナスがあるから、少しは使ったとしてもプラス100万円は見込めるね」
ということで、合計480万円。

・親からの資金援助 
「ずいぶん前に話したきりだから確認が必要だけど、一応300万円ずつで合計600万円は当てにしていいんじゃないかしら」

スマイル一家が購入までに準備できる現金は、見込み額で1080万円になりそうです。
1080万円 - 諸費用360万円 = 720万円

「おっ、思ってたよりもたくさん頭金に入れられそうだね」と言うパパさんですが、突然の出費にも備えたいママさんは全額を頭金に使いたくはありません。

「もしもの時のために現金で100万円は手元に残しておきたいから、頭金は620万円にしましょうよ」
物件価格3590万円のうち、頭金は620万円。残りの2970万円をローンで借りる計画でいくことに決定です。

愛犬ワンダのワン!ダフル アドバイス

お金の計算は確実に、そして堅実に!が鉄則だワン

パパさんも言っている通り、お金については「ない袖は振れぬ」だワン。きちんと計画を立てることが大事だワン。とはいえ、諸費用は一度に全額必要ということではないので「いつまでに」「いくら」ということをしっかり確認しておこう。頭金も、契約時に必要な金額、決済時に必要な金額と分けて考えておくといいワン!

監修:中原茂

中原総合法律事務所、代表弁護士。CFP®認定者、ファイナンシャル・プランニング技能検定1級。1966年鹿児島県生まれ、東京大学法学部卒業後、国内損害保険会社に勤務、資産運用部門などでの勤務を経て、99年に法曹界に転身。2005年に、中原総合法律事務所を設立。また01年よりCFP認定者としても登録し、弁護士としての専門性とCFP認定者としての視点からのアドバイスが好評を得ている。マンション管理士資格を取得し、住宅分野の中でも特にマンション管理の分野の専門性は高い。
各種団体での講演、雑誌や書籍の執筆・執筆協力も多数。『老後はコワイ!―お金と財産を守る本―』(主婦と生活社、執筆協力)、『マンション法実務ハンドブック』(民事法研究会、共同執筆)など。神奈川県弁護士会紛争解決センター仲裁人候補者、社会福祉法人評議員、投資会社の社外取締役。

不動産監修:中村嘉宏

1959年、熊本県生まれ。中央大学法学部卒業後、株式会社リクルート入社。同社関連の不動産会社、不動産金融会社を経て92年株式会社イー・エム・ピーを設立。同社代表取締役。不動産、金融の幅広い知識と経験、弁護士や税理士等との強力なネットワークを基に、不動産戦略コンサルタントとして不動産資産家の相続対策や投資戦略などのプライベート・アセットマネジメント業務、企業の不動産事業構築などのアドバイス業務を行っている。事業投資、M&A、事業承継の専門家集団であるMMプリンシパルインベストメント株式会社取締役。公認不動産コンサルティングマスター 相続対策専門士、ビル経営管理士、宅地建物取引士。著書『不動産投資 実践ガイド』(PHP研究所)


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